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Acheter un bien à Barcelone

Posted by Susana on July 17, 2018
| Blog
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Le Guide de “L’essentiel à savoir” avant d’acheter un bien à Barcelone

Nos clients recommandent souvent les services d’Urbane à toute personne cherchant à acquérir un bien à Barcelone, non seulement du fait de notre excellente sélection, mais aussi parce qu’ils ont apprécié l’aide et les services que nous leur avons prodigués tout au long du processus d’achat. Nous informons toujours nos clients que, grâce à notre expérience, nous espérons leur garantir une expérience sereine lors de l’achat de leur nouvelle maison. De ce fait, nous avons jugé utile de résumer ici les différentes étapes et le processus tels que nous les concevons.

Rechercher un bien

A un certain point, un déclic se produit, et vous prenez la décision effective de faire du rêve une réalité et d’acquérir un bien à Barcelone. Il s’agit d’un moment fascinant, à partir duquel vous débutez vos recherches et commencez à vous demander où acheter et ce que vous pouvez vous permettre en fonction de votre budget. C’est armé d’un stylo et de papier, devant votre écran d’ordinateur, que début généralement votre quête.

Magazines et portails immobiliers

Ces dernières années, nous observons une forte croissance du nombres de portails recensant des biens immobiliers. Il ne s’agit cependant pas d’agents immobiliers, et ils ne sont en aucun cas légalement reliés à des individus proposant des propriétés à la vente à Barcelone ou ailleurs dans le monde. Ces portails consistent en un “showroom” de propriétés provenant de plusieurs agences immobilières et vous permettent, grâce à des outils plus ou moins précis, de rechercher des propriétés selon différents critères, tels que la localisation, le prix et les caractéristiques techniques. Il est presque impossible de dire quel portail est le meilleur pour trouver une propriété à vendre à Barcelone – tout ce que nous pouvons vous dire, c’est qu’une fois votre décision arrêtée sur la ville de votre choix, il vous sera utile de faire une courte liste des propriétés qui vous intéressent puis de contacter un agent immobilier.

Vous pouvez également trouver des magazines promouvant des propriétés à Barcelone ou encore comportant des articles et autres informations sur le sujet. Il s’agit là de recherches utiles qui vous aideront à concevoir plus clairement ce que vous cherchez.

Une chose à prendre en compte : les portails immobiliers étant en ligne, les propriétés qu’ils proposent sont régulièrement mises à jour, ce qui n’est pas le cas des magazines, qui proposent des biens datant d’au moins quelques mois.

Les agences immobilières à Barcelone

Les portails immobiliers ne représentent qu’une fraction de ce dont disposent effectivement les agences immobilières. Chez Urbane, nous promouvons environ 60% de notre portfolio sur les portails. Cela est principalement dû à l’existence de projets à court terme, comme la construction de petits immeubles comportant quatre appartements seulement ; ce type de propriétés se vendent en effet presque immédiatement sur notre base de donnée sans que nous ayons à les diffuser sur des portails. C’est pourquoi il peut être utile de se renseigner sur plusieurs agence puis d’en choisir une.

Dans un marché semblable au marché de l’immobilier à Barcelone, la majorité des bons agents immobiliers ont accès à à peu près tout ce aui est disponible sur le marché – la question de l’exclusivité ne se pose pas vraiment depuis la récession. Une fois que vous avez choisi un ou deux agents immobiliers, écrivez-leur en leur explicaant comment ils peuvent vous aider. La raison pour laquelle nous conseillons à nos clients de choisir un seul agent, c’est que ce dernier pourra toujours contacter ses collègues pour vous tout en vous donnant une honnête opinion sur ce qui vous sera alors proposé. Si vous choisissez de travailler avec plusieurs agents, chacun sera presque forcé de détruire ce que l’autre avancera, ce qui ne vous permettra pas de recevoir des conseils fructueux. Plus vous engagerez d’agents immobiliers différents, plus vos recherches se compliqueront. Suivez votre instinct et choisissez un agent immobilier ; après tout, vous aurez besoin des conseils et de l’aide d’un professionnel expérimenté ; en effet, à moins d’être vous-même un professionnel de l’immobilier, il s’agit de la voie la plus sûre – mais n’oubliez jamais que c’est vous qui tenez les rênes et prenez les décisions ! Cette expérience doit rester agráble et flexible, et vous ne devez jamais avoir à passer à l’étape suivante si vous ne vous sentez pas totalement à l’aise au stade actuel du projet.

Sélectionner des biens à visiter

Notre principal conseil, fondé sur plus de deux décennies d’expérience dans le domaine, est le suivant : ne vous faîtes pas une idée arrêtée avant d’arriver à Barcelone. Bien en entendu, il faut bien commencer auelaue part et nous vous conseillons de rechercher dans un premier temps la combinaison idéale de localisation et de prix puis d’organiser un voyage à Barcelone. Eviter toutefois de planifier de A à Z l’ensemble de votre séjour avant même votre arrivée, car la grande majorité des gens change d’avis lorsqu’ils visitent les premières propriétés. En effet, il est très difficile de prendre une décisions fondées uniquement sur des photos, la magie noire du marketing pouvant rendre magnifiques des appartements autrement banals, tandis qu’un bien fantastique peut sembler moindre en photos ; il est des propriétés qu’il faut véritablement voir pour en comprendre la beauté.

Nous vous suggérons de vous rencontrer dans un premier temps dans nos bureaux, afin de trouver deux ou trois propriétés que vous pourriez visiter puis faire une petite pause. Pourquoi ne pas aller mager des tapas avec un bon verre de vin ou un café et réfléchir à ce que vous avez déjà vu ? A mesure que progresse votre séjour, vous aurez recensé plusieurs options qui vons intéresseront plus ou moins. N’ayez crainte ! N’oubliez pas que si vous avez choisi de faire exclusivement confiance à un agent immobilier, il n’abandonnera pas avant d’avoir trouvé votre coup de coeur, et les propriétés qui ne vous ont pas plu sont de bons indices vers ce but. Une fois encore, si vous travaillez avec plusieurs agents, vous risquez de les voir tout à tour détruire les propositions de l’autre, pour la seule raison qu’il ne gagne alors rien à la vente de son concurrent. Vous devez vous fier à des gens ayant vos intérêts à coeur et non les leurs ! Ce qui nous amène à l’étape suivante, crutiale.

Conseils légaux

Afin de vous assurer que tout est en ordre, il est absolument nécessaire de vous tourner vers un avocat espagnol. Nous pouvons vous fournir une liste d’avocats spécialisés dans le marché immobilier de Barcelone ; tous sont membres de l’association du barreau de Barcelone et des professionnels parfaitement qualifiés ; ils ne sont cependant pas affiliés à une agence immobilière. Nous ne vous recommanderions jamais d’avoir recours à un avocat de ce genre, même si ses honoraires étaient peu élevés. En Espagne, les frais d’avocat s’élèvent généralement à 1-1.5% auxquels il faut ajouter 21% de TVA.  Cela peut sembler couteux, néanmoins, nous pouvons vous garantir qu’il s’agit d’un bon investissement, garantie de votre tranquilité d’esprit.

L’avocat se chargera de vérifier le registre foncier afin d’établir l’attestation de propriété, de revoir les différents contrats que vous devrez signer et s’assurera que l’ensemble de la transaction est entièrement sans risque. Les principales prestations que votre avocat réalisera sont les suivantes :

  1. Vérifier l’ensemble des documents de propriété, confirmer que le vendeur est légalement autorisé à vendre et que les conditions de vente et d’achat sont correctes.
  2. Demander et obtenir votre NIE – Numéro d’identité d’étranger. Il s’agit d’un prérequis légal et deviendra votre numéro d’identité auprès des autorités espagnoles.
  3. Revoir le titre constitutif de propriété avec le notaire, le vendeur et son propre avocat.
  4. Si vous avez donné une procuration spécifique à votre avocat, il pourra ouvrir un compte en banque à votre nom et même signer pour vous le titre constitutif de propriété, afin de vous éviter d’avoir à venir en Espagne pour le faire alors que vous ne pouvez pas encore habiter votre propriété.
  5. Payer vos taxes pour vous (cf. “Frais supplémentaires” plus bas) et vérifier que votre propriété est bien inscrite au cadastre, etc.
  6. Faire installer les services de gaz, électricité, eau, etc dans votre propriété.

Vous ne payez votre avocat que lorsqu’il commence à travailler pour vous ; de plus, vous ne payez la totalité de la somme due que lorsque son travail est terminé. La plupart des avocats vous demanderont de payer 50% des honoraires au départ puis le reste à l’achèvement de la transaction. Cela peut toutefois varier.

Les étapes du contrat

Après avoir visité plusieurs propriétés à Barcelone, vous arrêtez votre choix sur l’une d’elles et souhaitez poursuivre l’achat. Tout commence par un simple document, qui consiste à formuler votre offre au vendeur et à réserver la propriété. Voici les détails de la procédure :

  1. Offre et réseervation. Ne vous méprenez pas, malgré sa dénomination, cela ne signifie pas que tout le monde à Barcelone est prêt à négocier. Nous avons constaté que de nombreux vendeurs préfèrent ne pas gérer de multiples offres. Toutefois, vous êtes tout à fait libres de faire une offre, qui sera d’autant plus pris en compte si appuyée par une somme d’argent, puis de laisser votre agent immobilier négocier le prix de vente final. Le document de réservation consiste à montrer votre intention d’acheter et l’intention du propriétaire de vendre son bien et trace la voie vers la signature du contrat privé puis finalement du titre constitutif de propriété.
  2. Le contrat privé – “Contracto de arras” en espagnol – établit le moment auquel vous obtenez officiellement le droit d’acheter le bien et le propriétaire celui de le vendre. Contrairement à la croyance générale, il n’existe pas de règle bien définie sur le montant de l’acompte déposé en arrhes : il peut être de 10% à 40%, en fonction de ce qui est demandé par le vendeur. Apporter un acompte plus important ne fragilisera pas votre position, bien au contraire ; il est alors d’autant plus risqué pour le vendeur de changer d’avis.
  3. Le titre constitutif de propriété. Une fois que l’ensemble des aspects juridiques ont été finalisés et que toutes les parties ont été contentées, alors le bien peut être légalement signé à votre nom. Cette signature s’effectue devant notaire et marque le moment auquel vous obtenez le titre de propriété et recevez les clés de votre nouvelle maison à Barcelone.

Frais supplémentaires

Il est parfois étonnant de constater que certains clients ne sont pas au courant des différents frais liés à l’achat d’une propriété en Espagne. Il est absolument essentiel de prendre connaissance de ces frais avant de commencer votre recherche car cela conditionnera votre pouvoir d’achat.

Il existe quelques légères différences régionales pour ce qui est des taxes concernant le transfert de propriété, toutefois dans cet article centré sur l’achat d’un bien à Bacelone, nous vous fournirons les chiffres correspondant à la Catalogne.

Les frais associés à l’achat d’un bien à Barcelone sont faciles à comprendre et varient seulement en fonction de si vous souhaitez acquérir un bien neuf ou ancien. Il y a toutefois une différence d’environ 1,5% et nous recommandons en géneral à nos clients de prévoir environ 14% en plus du prix de la propriété. Pour vous aider, vous trouverez ci-dessous un résumé complet de l’ensemble des frais additionnels.

Achat d’un bien neuf

L’achat d’un bien neuf génère les frais suivants :

  1. La TVA espagnole, appelée IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido – même dénomination qu’en français). Elle est identique partout en Espagne et est environ de 10%.
  2. Actos Juridicos Documentados (AJD) – il s’agit globalement de “l’établissement” de la propriété par le biais de documents administratifs gouvernementaux – elle est actuellement de 1.5%
  3. Les frais de notaire – 1% environ. Il s’agit d’un chiffre approximatif et ces frais sont généralement inférieurs à 1%. Tablez toutefois sur 1% au cas où.
  4. L’aide juridique – comme nous l’avons conseillé, il est avisé de compter entre 1% et 1,5% pour vos frais d’avocat.
  5. L’emprunt immobilier – si vous souhaitez réaliser un emprunt immobilier en Espagne, il vous faudra compter environ 1%.

En tout, l’achat d’un bien neuf génèrera 14% de frais supplémentaires (si vous optez pour un avocat facturant 1,5%). Ajoutez à cela environ 1% si vous effectuez un emprunt immobilier.

Achat d’un bien ancien

Dans le cas de l’achat d’un bien ancien, il existe peu de différences, si tant est que la principale taxe que vous devrez payer n’est pas la TVA mais l’ITP. De plus, ce bien ayant déjà été inscrit au cadastre, vous n’aurez pas à payer l’AJD.  Les frais générés sont alors les suivants :

  1. ITP: Impuesto sobre transferencias patrimoniales: Il s’agit d’une taxe imposée sur le transfert de patrimoine et elle est actuellement de 10%
  2. Inscription au cadastre : 1% – comme précédemment.
  3. Les frais d’avocat : comme détaillé plus haut, 1% à 1.5%
  4. L’emprunt immobilier – si vous souhaitez réaliser un emprunt immobilier en Espagne, il vous faudra compter environ 1%.

En tout, l’achat d’un bien neuf génèrera 12,5% de frais supplémentaires (si vous optez pour un avocat facturant 1,5%). Ajoutez à cela environ 1% si vous effectuez un emprunt immobilier.

Les emprunts immobiliers en Espagne

Presque tous nos clients arrivent avec un budget précis pour l’achat d’un bien à Barcelone et dans nombreux cas, ils finissent par acheter une propriété à un prix bien plus élevé que ce qu’ils avaient initialement prévu.Toutefois, votre capacité d’investissement peut considérablement changer si vous optez pour un pret immobilier. En effet, entreprendre un prêt dans une banque espagnole est une véritable possibilité qui pourrait vous permettre de d’augmenter votre financement.

En Espagne, l’époque des prêts à hauteur de 80% du prix d’achat est presque entièrement révolue. Ils sont souvent réservés aux seuls résidents espagnols. Il est toutefois tout à fait réaliste d’espérer obtenir un prêt d’un montant égal à 70% de la valeur du bien. Cependant, cette valeur correspond au prix du bien ou à l’évaluation de celui-ci réalisée par la banque (le montant le plus faible des deux). Plus clairement, si vous achetez un bien à cent mille euros et que la banque l’évalue à quatre-vingts-dix mille euros, alors le prêt représentera 70% de quatre-vingts-dix mille euros, soit soixante-trois mille euros. De la même façon, si la banque évalue le bien à cent-dix mille euros,  alors le prêt représentera 70% de cent-dix mille euros, ce qui correspond au prix de vente.

Il vous faudra prendre en compte le temps supplémentaire nécessaire à l’étude de votre dossier pour l’obtention du prêt et son approbation. Cette opération peut prendre jusqu’à 90 jours.

Acheter un bien immobilier à Barcelone : Conclusions

Comme vous pouvez le constater, le processus d’achat d’un bien immobilier à Barcelone n’est pas tellement différent du système mis en place dans d’autres pays. Il est également important de noter que tout bien vendu à Barcelone est en pleine propriété. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter à l’adresse suivante : [email protected]

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